Купить дом в коттеджном городке на первичном рынке можно через фонды финансирования строительства либо целевые облигации. На данный момент строительство коттеджей набирает все большие обороты. И, как правило, строят отнюдь не их владельцы, а профессиональные застройщики. Поэтому внимание Минстроя к вопросам финансирования коттеджного строительства неудивительно.

Так, в своем письме №8/8-163 от 02.03.2007 Министерство пришло к выводу, что такие отношения не могут оформляться в виде инвестиционного договора. Основанием для этого послужила норма Закона «Об инвестиционной деятельности», которая четко определяет все разрешенные способы привлечения средств строителями жилья.

Так что тем, кто намерен обзавестись коттеджем, следует учитывать, что покупка его на первичном рынке возможна всего лишь двумя способами, аналогичными способам приобретения квартир. Это может быть участие в фонде финансирования строительства либо покупка целевых облигаций. Стоит отметить, что оба эти механизма весьма хлопотны для застройщика. Поэтому не стоит ожидать их применения для одиночных коттеджей. Наиболее удобны они, например, для крупных коттеджных городков.

Если же покупателя интересует другой вариант, а именно отдельно стоящий, действительно индивидуальный дом, то в данном случае есть несколько способов получить желаемое.

Вариант первый – заключить договор подряда. Согласно Гражданскому кодексу, такой договор является довольно сложным и предполагает множество нюансов (см. «СЕЙЧАС» «Евроремонт» от застройщика»). Главные из них – необходимость четкого указания объемов работ и сроков их выполнения подрядчиком.

Кроме того, необходимо сразу же оговорить, кто обязан поставлять стройматериалы и все необходимое для строительства. Вариантов тут может быть три:

В принципе, риски третьего варианта можно «перекрыть» точным указанием, какие именно материалы должен использовать подрядчик. Лучше всего с этим заданием справится архитектор, проектировавший коттедж. Поэтому все же стоит предпочесть проекты, предлагаемые застройщиком, разработанные «на стороне». Кроме того, таким образом заказчик получает ценного союзника в борьбе за качество строительства. Ведь архитектор, проектировавший здание, вправе осуществлять авторский надзор за строительством. А специалист намного быстрее выявит недостатки, если они имеются. По результатам работ подписывается акт их приемки. Лучше всего принимать работы у подрядчика не ранее приема его в эксплуатацию соответствующим государственным органом. Тогда можно быть точно уверенным, что в результате получился именно жилой дом, а не дачный дом, в котором де-юре постоянное проживание невозможно.

Второй путь, которым может пойти любитель индивидуального строительства, не желающий возводить дом своими руками, заключается в покупке уже готового дома. Но дом этот фактически будет строиться именно по его заказу. Для этого, конечно, необходимо договориться с застройщиком (что непросто, поскольку тот будет вкладывать свои деньги). Оформить отношения можно, к примеру, предварительным договором, согласно которому заказчик обязуется купить у застройщика дом, обладающий определенными характеристиками, после того, как таковой окажется в распоряжении застройщика. А застройщик, в свою очередь, обязуется в течение определенного времени такой дом в свое распоряжение получить и продать покупателю. При этом для покупателя в таком механизме есть дополнительная возможность избежать затягивания сроков строительства. Вполне вероятно установить в договоре, что, если в течение указанного времени застройщик дом не получил, договор утрачивает силу. При наличии такого ограничения застройщик явно не будет тянуть с выполнением необходимых работ.

Однако путь этот в реальности применяется не столь часто, поскольку не слишком много застройщиков сейчас готовы строить за свои деньги. А легально привлечь средства заказчика, иначе как через договор подряда, можно только через указанные Законом «Об инвестиционной деятельности» механизмы. Соответственно заказчику, использующему такой метод, при согласии на финансирование работ придется очень сильно рисковать своими деньгами. Следовательно, подряд все же лучше.

На данный момент на первичном рынке коттеджного строительства не так уж много способов приобрести недвижимость. При этом применение того или иного из них зависит от конкретных условий. При строительстве коттеджных городков более удобны фонды финансирования строительства либо целевые облигации. Однако для индивидуальных заказов они неудобны, поскольку требуют значительной подготовки к использованию. При строительстве одиночных объектов под конкретного заказчика наиболее подойдет договор строительного подряда, который позволяет достаточно четко урегулировать отношения заказчика и застройщика. Можно, конечно, оформить отношения и в виде предварительного договора на покупку дома, обладающего определенными характеристиками, однако данный способ не подразумевает непосредственной оплаты заказчиком работ до момента завершения строительства, поэтому вряд ли можно рассчитывать на его широкое применение.